Huis kopen in Duitsland - wat is echt belangrijk?

Als u een huis in Duitsland wilt kopen, dat in goede staat verkeert en dus niet ingrijpend hoeft te worden verbouwd, is de aankoop uiteraard met aanzienlijk minder risico’s verbonden. Toch is het ook hier van belang geen overhaaste beslissingen te nemen. In ieder geval is het belangrijk er eerst aan te denken dat het meestal niet om een gewone verhuizing gaat, maar om een emigratie.

Dit betekent dat bepaalde zaken in Duitsland anders werken dan in Nederland. Dit begint al met het feit dat u misschien een langere weg naar uw werk moet afleggen en dat u moet nadenken over naar welke school of kleuterschool uw kinderen moeten gaan. In principe is het logisch dat u deze dingen in gedachten heeft, maar toch is het uit mijn ervaring steeds weer gebleken dat deze dingen vaak te optimistisch werden benaderd.

Elke emigratie naar Duitsland is uniek en dat is wat ik zo leuk vind aan mijn werk. Daarom is het zinloos hier alle mogelijke omstandigheden uit te leggen waarmee men kan worden geconfronteerd. In ieder geval is het gemakkelijker om hier een afspraak te maken, zodat we de situatie in alle rust kunnen doornemen. Deze consultatie is gratis. 

Maar nu terug naar het eigenlijke onderwerp. Duitsland is verdeeld in verschillende deelstaten en de kosten die verbonden zijn aan het kopen van een huis in Duitsland zijn in elke deelstaat anders.

Eerst en vooral zijn dit de kosten voor de overdrachtsbelasting, de notaris en de kosten voor inschrijvingen bij het gerecht en dan mischien nog de Makelaarsprovisie. (De kosten voor de notaris en het gerecht kunt u grovweg met 2 % van de koopzom rekenen)

Hier vind u de verschillende kosten voor de overdrachtsbelastingen in 2021:

Hamburg – 4,5% van de aankoopprijs

Baden-Württemberg, Bremen, Nedersaksen, Rijnland-Palts en Saksen-Anhalt – 5 % van de aankoopprijs

In Berlijn, Hessen en Mecklenburg-Vorpommern bedraagt de overdrachtsbelasting – 6 % van de aankoopprijs van het huis.

In Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein en Thüringen bedraagt de belasting op de overdracht van grond 6,5%.

Het is belangrijk uw financiën goed te plannen en alle posten op te nemen, zoals dubbele maandelijkse kosten voor huur of hypotheek voor een bepaalde periode of verhuiskosten door een verhuisbedrijf. Het kan ook nodig zijn tussentijdse oplossingen te vinden, zoals het huren van een vakantiehuisje of het opslaan van meubilair voor een bepaalde periode. 

In principe is dit meestal geen enkel probleem, maar als u relevante zaken vergeet, kan dit achteraf tot problemen leiden. 

Heel belangrijk is ook, de eigen controle. Telkens weer ervaren wij dat men aan het begin een kostenplan opstelt. Het kan echter voorkomen dat sommige posten pas later verschuldigd worden en dat u het geld in de tussentijd aan andere zaken hebt uitgegeven. 

Bovendien moet u altijd eerst zien dat u ook eigenaar van het onroerend goed wordt en daarom leg ik hier nu eens kort het proces van het kopen van een huis in Duitsland uit:

Eerst zoek je een geschikt object. Hiervoor heb ik een informatie gemaakt met de bekendste zoeksites (vergelijkbaar met Funda of Jaap). Hier is de link!

Als u in Duitsland interessante huizen vindt, maakt u een afspraak met de makelaar of de eigenaar van het pand. (Opgelet bij rechtstreekse aankoop van de eigenaar – in principe geen enkel probleem, maar informeer absoluut vooraf, aangezien door onwetendheid dure vergissingen kunnen gebeuren).

Als u het dan eens bent over de koopprijs, is het eerst van belang dat er duidelijkheid komt over de financiering van de aankoop van een huis in Duitsland. Wij helpen u hier graag bij (link naar financiering), maar het is belangrijk dat de vereiste documenten voor het onroerend goed volledig zijn, zodat de bank de waarde van het onroerend goed kan bepalen.

Een lijst van de vereiste documenten kunt u hier bij mij opvragen. Aangezien er verschillende documenten zijn voor elk type onroerend goed, zou het alleen maar verwarrend zijn als ik deze documenten hier zou opsommen. 

Maar ook voor mensen die het huis in Duitsland niet hoeven te financieren, is het belangrijk dat de documenten voor het onroerend goed volledig zijn, zodat u de mogelijkheid hebt om ze zelf te controleren. Indien documenten ontbreken, kan de verkoper of de makelaar deze gewoonlijk bij zijn bouwinstantie verkrijgen. 

Als documenten niet meer te vinden zijn, zijn er natuurlijk oplossingen en hulpmiddelen om ze opnieuw te (laten) maken. 

Zodra de bank het groene licht heeft gegeven en de details zijn overeengekomen, stelt de notaris de ontwerp-koopcontract op. Dit ontwerp moet ook aan de bank worden voorgelegd om problemen met de betaling van de koopprijs achteraf te voorkomen.

Het gebeurt vaker dat bijvoorbeeld de makelaar of de verkoper de tip geeft om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting te verminderen door roerende zaken in de koopovereenkomst op te nemen.

 
Indien dit zou komen tot een afwijking van de vooraf besproken aankoopprijs, dus men kwam bvb. oorspronkelijk een aankoopprijs overeen van 300.000,00 € voor het huis in Duitsland en men koopt het huis dan later voor bvb. 285.000,00 € plus 15.000,00 € voor de keuken en de grasmaaier, dan heeft de bank mogelijks een verkeerde waardebepaling gemaakt en dan zou dit problemen kunnen geven bij de betaling van de aankoopprijs.

Dit is altijd bijzonder belangrijk wanneer weinig of nauwelijks eigen vermogen wordt gebruikt. Als u altijd communiceert met alle partijen die bij dit proces betrokken zijn, gebeurt er meestal niets. Laat u dus gerust door ons adviseren, zodat u later ook met deze dingen zeker geen problemen krijgt.

Indien de financieel adviseur of de bank vooraf aangeeft dat niets de financiering in de weg staat, kan tegelijkertijd ook het ontwerp van koopovereenkomst worden opgevraagd om het proces te verkorten.
Zodra alles geregeld is, kan de datum voor het tekenen van het koopcontract bij de notaris worden geregeld.

Wanneer de koopovereenkomst bij de notaris notarieel wordt getekend, leest de notaris de koopovereenkomst voor en kunnen zo nodig ter plaatse wijzigingen worden aangebracht. Wanneer het koopcontract eenmaal is gesloten en alle betrokken personen het hebben ondertekend, is er echter geen weg meer terug. Wij kennen geen voorlopig koopcontract zoals in Nederland in Duitsland. U kunt de woning alleen bij de makelaar reserveren.

Wanneer de koopovereenkomst voor het nieuwe huis in Duitsland is gesloten, zal de notaris contact opnemen met het belastingkantoor en vragen of de verkoper nog schulden heeft bij het belastingkantoor die uit de opbrengst van de koop moeten worden voldaan. Vervolgens wordt, indien er nog een hypotheek op het eigendom rust, de bank aangeschreven en het uitstaande bedrag opgevraagd, dat nog steeds op de geplande betaaldatum moet worden terugbetaald.

Als de notaris deze informatie heeft, kan hij de koopprijs opeisen. De vraag is hier of het goed “zo spoedig mogelijk” wordt verkocht of dat er een vaste datum voor de aankoopprijs in de toekomst is. In het eerste geval stuurt de notaris de brief met de vervaldatum naar de koper en vraagt hij om betaling van de koopprijs, gewoonlijk binnen de volgende 10 dagen.

Dan moet de koopprijs binnen deze termijn worden betaald. In het andere geval krijgt u deze brief rd. 10 dagen voor het afgesprokene betaaldatum. De koopprijs kan in deelbedragen worden gesplitst, zodat met de betaling van de koopprijs de schuld bij de bank van de verkoper direct wordt aangezuiverd en de rest van de koopprijs direct aan de verkoper wordt betaald. Als er geen hypotheek meer is, wordt de koopprijs meestal in één keer aan de verkoper betaald.

Met de bevestiging van de betaling vindt gewoonlijk de overhandiging van de sleutels plaats.

Daarna bevestigt men als koper of door de bank van de koper de betaling van de koopprijs aan de notaris. De notaris geeft de informatie door aan de bevoegde arrondissementsrechtbank en daar vindt de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster plaats. Daarna bent u officieel de eigenaar.

Dit is een algemene uitleg van het proces van een koopcontract bij het kopen van een huis in Duitsland. Er zijn verschillende andere mogelijkheden en dingen die moeten worden overwogen. Daarom is het raadzaam in ieder geval passend advies in te winnen. Neem gewoon contact met me op, dan kunnen we je specifieke project bespreken. Ik kijk er naar uit.