Als u in Duitsland een hypotheek wilt afsluiten, is dat in principe hetzelfde als in Nederland. Er zijn echter enkele verschillen waar u rekening mee moet houden, omdat ze later duur kunnen uitvallen als u ze negeert. In deze brief wijs ik daarop.

Eerst zal ik echter de procedure uitleggen zoals die in het beste geval en dus zonder stress zou moeten verlopen. In wezen gaat het nog niet om een concreet voorwerp, maar eerst om u als klant. Omdat een bank altijd eerst de kredietwaardigheid van de klant controleert, moet u hier uw huiswerk doen om vervolgens, zodra een geschikt object is gevonden, de financiering aan te kunnen vragen.

1. Ga na of het paspoort of de identiteitskaart nog geldig zijn en maak er vervolgens een foto of een PDF van.
2. de salarisafrekeningen van de laatste 3 maanden samenvoegen (indien de salarisafrekeningen niet regelmatig worden opgesteld (bv. in geval van pensioenuitkeringen) gelieve dan de bankafschriften met de ontvangstbewijzen van de maandelijkse inkomsten van de laatste 3 maanden bij te voegen en vervolgens toch de laatste 3 salarisafrekeningen samen te stellen.
3. Indien u eigen geld wilt gebruiken, gelieve de documenten hier samen te voegen, met rekeningnummer en naam.
4. als u nog geen pensioen ontvangt, heeft de bank de pensioenprognose nodig, die u met uw DIGI D kunt opvragen bij mijnpensioen.nl.
5. Als u andere verplichtingen heeft, hebben we de leningovereenkomst nodig.

Hiermee bent u voorlopig goed voorbereid om een hypotheek Duisland aan te kunnen vragen. Natuurlijk kunnen banken aanvullende documenten eisen, maar dit zou voorlopig voldoende moeten zijn.

Zodra u het juiste huis of het juiste stuk grond voor de bouw van een nieuw huis in Duitsland hebt gevonden, hebben wij voor de bank alleen nog de documentatie van het desbetreffende onroerend goed nodig. Wij kunnen deze dan rechtstreeks bij de eigenaar, de desbetreffende makelaar of bij de bouwonderneming (voor nieuwbouw kunt u ook hier kijken) opvragen.

Deze documenten omvatten gewoonlijk de volgende documenten:
1. plattegronden en aanzichten met afmetingen
2. actuele foto’s van de binnen en buitenkant
3. berekening van de woonoppervlakte
4. beschrijving van het gebouw
5. uittreksel uit het kadaster
6. plattegrond van het terrein

In het geval van oversluiten van een hypotheek Duitsland, de jaarlijkse afrekening van het laatste jaar van de hypotheek en de leningsovereenkomst van de af te lossen lening.

In het geval van een erfpachtpand hebben wij ook het erfpachtcontract en een bewijs van de huidige erfpacht nodig voor een Hypotheek Duitsland.

Als u hierover vragen heeft of als er bijvoorbeeld bijzonderheden zijn, neem dan even contact met ons op en wij zullen u graag helpen.

Zodra wij of de bank in het bezit zijn van de volledige documenten, kan uw project worden beoordeeld. Bij ons gebeurt dit volledig digitaal zonder risico (hiervoor krijgt u toegang om rechtstreeks in ons bankportaal te uploaden). Natuurlijk kunnen we ook een persoonlijke ontmoeting regelen om de financiering te bespreken. Daartoe hoeft u alleen de documenten mee te brengen.

Nu moet u de juiste hypotheek vinden. Hiervoor is het zeker aan te raden een persoonlijk gesprek te voeren. Zo rijst bijvoorbeeld de vraag hoe hoog de gewenste maandelijkse rentevoet is, hoe lang de rentevoet vast moet staan, of u in de tussentijd extra aflossingen wilt doen of dat u de maandelijkse rentevoet flexibel wilt maken en of er in de tussentijd bijvoorbeeld hogere bedragen afgelost zouden kunnen worden, bijvoorbeeld uit de verkoop van een ander onroerend goed of de uitkering van een levensverzekering.
In de regel kunt u voor bijna alle behoeften de juiste oplossingen vinden bij een hypotheek Duitsland, maar het is gewoon zinvol, zoals ik al zei, om hier een gesprek te voeren.

Nu kort over de dingen die in Duitsland anders geregeld zijn dan in Nederland.
Anders dan in Nederland is de aflossing van de hypotheek in Duitsland niet noodzakelijkerwijs mogelijk zonder een vergoeding voor vervroegde aflossing bij de verkoop van het onroerend goed. Met een hypotheek in Duitsland maakt het niet uit of het onroerend goed wordt verkocht of niet. De vergoeding voor vervroegde aflossing kan dan door de bank in Duitsland worden geëist indien de lening binnen de eerste 10 jaar moet worden terugbetaald. (In de regel moet daar een reden voor zijn, zoals de verkoop van het onroerend goed of veranderingen in de persoonlijke omgeving).

 
In principe kunt u zeggen dat u het renteverlies dat de bank heeft, moet compenseren.
De situatie is anders wanneer u hebt gekozen voor een vaste rentevoet van meer dan 10 jaar. Dan kunt u de hypotheek in Duitsland vanaf het 10e jaar na de volledige uitbetaling van de lening opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. Dit is wettelijk verplicht en daarom mogelijk bij elke bank in Duitsland.

Banken in Duitsland schrijven gewoonlijk geen hypotheken in het kadaster in, maar grondlasten.
Het verschil is dat grondrente meestal eenmalig wordt geregistreerd en vervolgens als onderpand aan de bank wordt gegeven. Dit zou ook het geval zijn met een Hypotheek Duitsland, maar u kunt de Grundschuld ook voor andere leningen gebruiken, bijvoorbeeld als u al een bedrag hebt terugbetaald, kunt u de bestaande Grundschuld gebruiken voor een andere lening. Als u bijvoorbeeld van bank wilt veranderen, kan de nieuwe bank in Duitsland de grondrente laten toewijzen. Dit bespaart gewoonlijk de kosten voor de notaris, de kosten voor de annulering en de nieuwe registratie. Meestal zijn er alleen kosten voor de toewijzing aan de arrondissementsrechtbank.

betaal geen kosten aan een hypotheekmakelaar in Duitsland.

Er is een wettelijke regeling hier. Dit geldt op Europees niveau. In Nederland betaal je nu de adviseur voor hypotheken met een vergoeding, dan bemiddelt hij maar ook de hypotheek. 

In Duitsland betalen de banken de hypotheekmakelaar gewoonlijk een provisie en deze makelaar is dan echt de contactpersoon voor de klant.  Gelieve geen vergoedingen te betalen aan een tussenpersoon die de toestemming kan tonen op grond van de zogenaamde §34 i.

U kunt gemakkelijk in een register van tussenpersonen van de Duitse Kamer van Koophandel en Industrie nagaan of de tussenpersoon in Duitsland mag bemiddelen bij hypotheken.

Hier is de link naar het register!